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2021-01-21 19:27:08欄目:房產
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隨著城市化深入,在20年前,我們城市化率才30%左右,目前已經超過了60%,不斷新增的城市人口,讓我們的房地產行業沉浸在“蜜罐”里,開發商賺得盆滿缽滿,早購房的人也享受到這場財富盛宴,有人因此過上了財務自由生活。

不過,俗話說,“花無百日紅”,房地產也一樣,實際上,房地產在經過快速發展后,推動房地產不斷增長的因素已現“拐點”。

1.人口“拐點”。21世紀經濟報道在不久前撰寫了一篇文章,題中提到“00后比90后少了4700萬”,文中列表中有一組各年代人口出生數據(精確到百萬):70年代1.85億,80年代2.22億,90年代2.11億,00年代1.63億,10年代1.63億。這對樓市意味著什么?

一般而言,20歲到59歲,是主要的購房年齡段(上大學期間,一些父母就開始為子女買房),70后、80后、90后屬于我們目前的中堅力量,巧合的是,這3個年齡段都在2億人左右,非常給力。但當00后剛進入購房年齡段(20歲),則比70后-90后少2200萬人-4800萬人,對樓市需求影響不言而喻,而且從近年出生率看,越往后,人口減少越明顯。

2.城市化“拐點”。2005年,我國城市人口為5.62億,城市化率42.99%,到2019年底,分別為8.48億和60.60%,15年時間,城市人口增加了2.86億,年均城市化率為1.17個百分點。近幾年差不多都在1%,城市化速度呈現一個逐步趨緩過程。人口流動由“農村向城市轉移”向“城市與城市轉移”為主,一些就業吸引力不足的城市,將面對住房購買力不足、過剩的現實。

3.貨幣。M2作為反映貨幣供應的重要指標,在近20年時間里,樓市大多處于火熱期,正是M2快速增長期,2016年前均保持兩位數以上速度增長。從2017年開始,M2首次降到個位數增速。撇除2020年的特殊情況,按照以往經濟與M2增速的高度一致性,隨著經濟增速放緩,M2也將跟隨下降,過去支撐房價快速上漲的貨幣資金已不復存在。

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當然,以上僅是從大趨勢上看房地產拐點正逐步到來,但對于2021年,甚至未來2-3年的樓市來說,還有一個直接因素,那就是政策調控。除了常規調控外,還有兩個紅線新規,將是懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。

1.2020年8月20日,住建部和人行發布了“三道紅線”新規,包括要求房企資產負債率≤70%、凈負債率≤100%、現金短債比<1等指標,1年要降檔和3年內要完全符合新規要求。根據此前財聯社消息,房企將在2023年6月30日前完成降負債目標。

2.2020年12月31日,銀保監會和央行劃定房地產貸款集中度“紅線”并從2021年1月1日施行,未給緩沖時間。其中,設定了房地產貸款和個人房貸占比上限,實行5檔分級管理,從比例看,大中型銀行集中了大部分貸款審批權限,在業內人士看來,銀行被上了一道“緊箍咒”,2021年房地產貸款和個人房貸增速將下降。

兩條紅線新規相繼發布,目的非常明確,就是為開發商和購房者降杠桿。根據相關機構預測,房企大多數都踩線,一些房貸占比超標的中小銀行將迎來調整,雖然根據超標比例給予了2-4年的過渡期,但很明顯的是,房貸再繼續增加是不可能了,只會是逐步下降。

受此影響,包括恒大等這樣的超大型房企都開始了以價換量降負債。恒大老板許家印宣布從2020年9月7日到10月8日開啟了為期兩月的促銷計劃,根據報道顯示,恒大全國樓盤全線“7折”,兩個月回款目標為2000億元。

進入到2021年初,按照以往,此時應該屬于樓市淡季,不少房企都在醞釀開年促銷,但今年的促銷比以往任何時候都要來得早一些。據樂居財經1月20日報道,恒大宣布從本周起,全國樓盤“78折”特大優惠,率先打響了“搶收的第一槍”,而且疊加其他優惠,最低折扣至6折,省下的錢比首付款還要多。

開發商搶跑有先見之明,實際上,市場已有所反應。

雖然眼下還有一些樓市熱點城市以及熱點板塊,但明顯不像過去樣普漲,市場已出現了分化,說明了兩點:

1.資金帶動不起所有城市。東方證券首席經濟學家邵宇曾做了一個統計顯示,我們的房產市值約450萬億,是美國、歐、日三者的總和,是我們GDP的5倍。無獨有偶,北京晚報2016年3月11日還刊登一篇題為《中國樓市“非理性繁榮”:一線城市可買半個美國》顯示,有機構統計估算,北上廣深四大一線城市房屋總價值可買下半個額美國。很顯然,市值高企,若繼續上行,所需的資金會很多,一些人口吸引力強的城市或者板塊暫時應該還有資金支撐,但一些人口流出、經濟薄弱的三四線城市就不能受到資金照顧了。

網易新聞截圖

2.同一座城市內部也在分化,只有好房源較熱些,而大多數品質低的房源漲不動,甚至下跌,說明此前的價格有泡沫,而且也同樣面臨一個問題,這些價格高企的剛需房源讓剛需接不動盤,價格有回調的需要。

其他房企跟不跟?專家:買房不急!后面或有驚喜。

像恒大這樣的大房企都在積極降負債,其他房企沒有理由不跟。正如前面所說,隨著今年經濟逐步恢復正常,特殊時期段的貨幣政策將逐步恢復正常,這一點,從M2的增速變動可以看出來,2020年6月達到階段高點11.1%,但到2020年12月降至10.1%,呈現一個逐步回落的趨勢。再加上未來幾年持續降房企負債要求,大開發商頂不住要降價促銷,其他大多數踩紅線的房企日子就更難過,如果手中存貨較多,可以變現“合規”,沒有品牌優勢的房企,其促銷幅度只能更多,否則市場不會買賬。當然,如果手中貨不多,在紅線下,又沒有資金拿地,等待被兼并甚至破產也是一種不得已的選擇。那么,買房是現在趁機入手,還是等待呢?

有專家表示,現在不用急,開發商打折促銷僅是試試水,畢竟才開年,何況紅線新規發揮作用還需要時間,一些房企還沒準備好,或者還在觀望看看別人怎么做,還有一些房企去年賣得不錯,手中還有余糧,還能撐一段時間。但這些都改變不了房地產迎來“拐點”的趨勢。對于購房者來說,如果不是很急需,或者資金不夠,不妨等等看,后面或有“驚喜”。

對此,你是如何看待的呢?


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